¿Es el alquiler de viviendas una buena opción para el inversor?

En este artículo voy a tratar un tema que, sin arrogancia, conozco de primera mano por llevar alguna década dedicándome a él: el alquiler de viviendas.

Vamos a abordar este asunto desde la perspectiva del inversor, es decir si como inversores nos interesa o no invertir en la compra de viviendas para alquilar. No se explica, por tanto, en este post, cómo alquilar una vivienda desde el punto de vista del interés del inquilino, aunque otro día hablaré de ello (tema interesante, sin duda), de la misma forma que ya hablé sobre cómo comprar una casa

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Al grano.

¿Es una buena opción el alquiler de viviendas, casas, apartamentos…?

Mi opinión es sí, sí, sí y radicalmente sí.

Motivos por los que digo esto:

Las viviendas son bienes de primera necesidad

Eso significa que siempre van a hacer falta viviendas, con independencia de las tendencias del mercado o de los gustos de los consumidores. Podrán variar respecto a si prefieren en el centro o en la periferia, en los pueblos o en las ciudades, la vida urbana o la rural, pero siempre hará falta un techo para dormir. Internet, de momento, no suple esta necesidad.

No te equivocas en cuanto modelo de negocio

Hay negocios en los que te puedes equivocar. Si creas una línea de ropa, por ejemplo, y a la gente no le gusta, pues no se vende y punto. Si compras una vivienda para alquilar y no lo consigues (cosa harto improbable) siempre la puedes vender.

Posibilidad de ganancias de varios tipos

Al hilo de lo anterior. Cuando alquilas una vivienda cobras una renta mensual, pero además el día que decidas venderla podrás beneficiarte de la plusvalía generada. Es posible, como alguno pensará, que también puedan producirse minusvalías, pero eso suele ocurrir (si ocurre), por regla general, en el corto plazo. A medio y largo plazo, la vivienda, como la vida, tiende a subir, y si no se da el caso y no lo hace pues no vendes y ya está: sigues cobrando el alquiler.

Rentabilidades muy decentes

No solamente hablamos de distintas posibilidades de ingresos (distintas vías), sino que además los importes suelen ser bastante decentillos.

Me explico: lo de poner el dinero a trabajar, como ya decía Robert T. Kiyosaki, está muy bien, yo también lo digo, pero:

→ Si inviertes en un producto financiero puede que no te lleves ni para cubrir la inflación (¿Un 1, un 2%…?).

→ Si inviertes en vivienda las rentabilidades suelen oscilar entre un 5 y un 10% anual. Eso en cuanto al alquiler; si vendes posteriormente el inmueble puedes sumarle perfectamente (con tendencias favorables y con carácter general) otro 5-10% anual. Multiplica por los años que tardes en vender (si vendes), súmale las rentas mensuales y puedes obtener bonitas cifras.

Ingreso pasivo y automatizado

Quizá el alquiler de viviendas sea el ingreso pasivo por excelencia. Algunos, los más optimistas, dirán que no, que hay que hacer muuuuuuuchas cosas: que si reparaciones, que si llamadas de inquilinos, que si juicios por desahucio, etc. Al respecto diré que ni son tantas las cosas que hay que hacer (alguna sí, pero de forma aislada y ocasional), ni es obligatorio que te ocurran todas esas desgracias si llevas una estrategia correcta y sistematizada como yo hago (otro día hablaré de esto, ahora se hace muy largo 😊).

Futuro asegurado para tu descendencia

Todo ingreso pasivo puede ser percibido teóricamente sin límite de tiempo, es decir toda la vida y más allá.

Pero hay ingresos pasivos de mucho tipo. Con un ebook, sinceramente, es bastante difícil que tus descendientes sigan cobrando las regalías después de 50 años 😊. Con una vivienda sí. A menos que haya un terremoto o un incendio, pase lo que pase el inmueble seguirá ahí y los inquilinos seguirán llamando.

Ya has solucionado el problema de las pensiones

Ahora la gente anda loca (con todos mis respetos) con que si las pensiones se van a revalorizar con arreglo al IPC o no, o con un tanto por ciento o no… Es decir, andan locas por si les van a dar cada mes 8 ó 9 euros más de pensión (ahora; en el futuro está claro que no les van a dar nada).

Pues bien, con un alquiler de vivienda ya tienes tu pensión asegurada. Esos eurillos de más, si acaso, se los puedes regalar al gobierno.

Negocio con tendencia al alza

Si entras en internet verás cientos de miles de búsquedas (muchas) sobre (copio): alquiler de casa, casas para alquilar, alquilar casa, pisos en alquiler particulares, casas en arriendo, pisos de alquiler, busco piso de alquiler, busco piso en alquiler, alquiler particulares, casas en alquiler, departamentos en alquiler, apartamentos en alquiler… Eso te da idea del interés y la demanda.

Y la realidad lo corrobora. Actualmente vivimos, el menos en España, una muy buena época para alquilar ya que hay mucha demanda y los precios están altos.

Mi opinión es que la tendencia seguirá en el futuro, y la razón es que el estilo de vida actual lleva a ello: la gente cada vez se mueve más, quiere menos ataduras, existe una gran movilidad en el empleo, las relaciones de pareja cada vez se internacionalizan más (los Erasmus y todo eso 😊)… Todo ello significa que el comprar una casa para vivir toda la vida en el mismo sitio, con la misma persona, trabajando en lo mismo (en la fábrica del pueblo), pues como que ya no es lo más…

Es posible que me equivoque, por supuesto, pero en ese caso ¿qué ocurriría? Pues nada, que en vez de subir los precios del alquiler se mantendrían o incluso bajarían algo, pero no le veo más problema. Si todos los meses en vez de darte 800 € te dan 700 tampoco creo que sea para deprimirte 😊 .

Inconvenientes si te dedicas al alquiler

¿Y todo esto es tan maravilloso? Hay alguna pega? Sí, puede, como en todo.

Posibles inconvenientes:

♦ Para comprar una vivienda hace falta un mínimo de dinero, que en ocasiones no es poco. Es más económico, por ejemplo, comprar acciones en bolsa o invertir en crowdlending. Pero siempre tienes la opción, por ejemplo, de las plazas de aparcamiento o, desde hace ya algún tiempo, el crowdfunding inmobiliario.

♦ Los gastos inherentes a estas operaciones no son excesivamente bajos. Principalmente debido a la voracidad depredatoria de los gobiernos, que en cuanto ven que ganas algo corren a por su parte. Los impuestos en este sector no son bajos, y además hay gastos fijos, como por ejemplo los de comunidad de propietarios.

♦ Por otro lado, sí, se puede romper algo y debes arreglarlo. Como no creo que vayas tú, con que tengas a mano el teléfono de un profesional para llamar no hace falta ni que salgas de casa (la tuya).

♦ ¿Puedes sufrir falta de pago, destrozos en la vivienda…? Sí, por supuesto, puedes sufrirlos, ahora bien: los destrozos (vandalismo) son un supuesto muy minoritario que como poder puede darse (al igual que cualquier otro delito), pero las posibilidades son escasas. El impago, por otro lado, también puede darse. En ambos casos con tener concertado un buen seguro o adoptar las garantías necesarias a la hora de alquilar (otro día hablaré de ello) es suficiente.

Otras opciones de arriendo

Finalmente decir que, aparte del alquiler de viviendas, existen otras opciones en el ramo:

El alquiler de locales comerciales. Tradicionalmente la joya de la corona, pero cada vez más en entredicho por las nuevas tendencias que se observan en los procesos de compra de los particulares – centros comerciales en las afueras, comercio electrónico, etc. -).

El alquiler de plazas de garaje, como ya hemos dicho antes. Percibes una menor renta pero también es menor el precio de compra del bien (excelente opción para quien no disponga de mucho dinero).

El alquiler de terrenos rústicos. La renta es muy baja, pero constituye una buena opción a la hora de darle salida a terrenos abandonados, improductivos, que cada día se encuentran en peor estado debido a malas hierbas, etc..

No quisiera despedirme sin decirte que en mi trabajo 100 ingresos pasivos tienes una capítulo completo dedicado a los arrendamientos de inmuebles en sus distintas formas (mejor dicho, a los arrendamientos en general, ya que el alquiler de algo no tiene porqué limitarse a inmuebles, hay muchas más posibilidades, como verás)

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Escritor, formador y emprendedor. Hablo de libertad financiera, ingresos pasivos, infoproductos, crecimiento personal, talento y conocimiento. Me encantaría ayudarte a llegar a ese lugar en el que eres realmente tú y puedes generar riqueza. Mi lema: somos creadores, somos libres. También: libertad personal + libertad financiera = libertad total.(Si no quieres perderte nada, te invito a formar parte de la comunidad aquí).

13 comentarios en “¿Es el alquiler de viviendas una buena opción para el inversor?”

  1. ¡Buen artículo Agustín!
    Me ha encantado la manera tan clara y positiva de tu exposición pero cada vez me gustan menos los inmuebles. Es una cuestión personal. Es muy cierto que las inversiones deben estar bien alineadas con nuestros valores. En definitiva que debemos «estar cómodos» con dónde metemos nuestro dinero.
    A pesar de todo, gran artículo.
    Te sigo.

    • Gracias, Jorge, me encanta también tu claridad!😊

      Es cierto, no todo es cuestión de rentabilidades, hay que estar cómodo y gustarte la cosa. Yo mismo, de hecho, conozco posibilidades muy lucrativas de hacer ciertas cosas, pero no me terminan de atraer, por lo que no las hago. El dinero no lo es todo.

      Suerte en los negocios y en general!

  2. Buena síntesi de esta forma de invertir. Para mi el atractivo de los inmuebles está en el apalancamiento. El apalancamiento bancario no es el mismo que el apalancamiento que te ofrece un broker y esa es la clave principal de por qué puede ser interesante invertir en inmuebles.

    Si se mira como una inversión sin apalancamiento… Veo alternativas más rentables, más diversificadas y con menos probabilidad de que salgan mal que los inmuebles, pero vamos es una mera opinión personal, que aunque sea personal opino con conocimiento de causa al tener inversiones inmobiliarias, no digo lo que pienso sin basarme en nada.

    Muy bien resumido Agustín

    • Gracias, Iván. Yo creo que, al final, como todo tiene su parte buena y no tan buena, lo mejor es diversificar un poco, no concentrar y que la maquinaria en su conjunto siga moviéndose hacia delante. Así es difícil llevarse grandes sustos.

      Gracias por tu opinión.

    • Gracias, José.

      El miedo excesivo, a veces, nos hace perder ganancias que podríamos estar obteniendo. No digo que haya que permitir el alquiler a cualquiera, pero con garantías está bien. Y si en cualquier caso te incomoda la opción, puedes optar por la venta y destinar el dinero a otra inversión que te guste más. Lo que es seguro es que vacía poco te va a rentar.

      Un abrazo.

    • No sé exactamente tu caso pero hay seguros que cubren impagos, morosidad, se encargan de las gestiones de desahucios, etc. Estas compañías hacen un estudio del inquilino y si lo aprueban te hacen el seguro. Te da tranquilidad y seguridad de que si algo sale mal se ocuparán de todo.

  3. Hola! Aquí Jaír, de EfectiVida.
    Excelente artículo. Muy clarito todo y bien explicado.
    Conozco gente que, desde hace años, se han dedicado a alquilar casas, y viven muy bien, y tienen tiempo libre. Coincido en que es una opción muy interesante para personas que tienen un nivel medio de ingresos.
    Gracias por la información!
    Saludos desde Gran Canaria!

    • Gracias, Jair. En principio, sí, hay que tener algún nivel de ingresos, pero también es cierto, como se dice en el artículo, que puedes empezar por plazas de garaje, que son de lo más económico, o participar en algún crowdfunding inmobiliario, en el que desde menos de lo que te cuesta la plaza de garaje ya puedes iniciarte.
      Un abrazo.

  4. ¡Hola Agustín!

    Buen artículo, y efectivamente las inversiones en el mercado inmobiliario pueden ser muy rentables. Sólo hay que buscar el precio correcto al comprar la propiedad para estar ganando dinero desde el inicio.

    Recomiendo un libro en inglés que se llama The Book on Rental Property Investing. Cubre cada paso para establecer un negocio de alquiler inmobiliario, aunque seguro tú ya conoces todo el material.

    Saludos,
    Mario Garza

    • Pues la verdad, Mario, que no conozco el libro, ya que no suelo leer mucho en inglés, por lo que te lo agradezco mucho. Seguro que a algún lector más también le interesa.

      Mucha suerte con las inversiones!

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