inversiones inmobiliarias. inmuebles. bienes raíces

Todo sobre las inversiones inmobiliarias para generar ingresos

Voy a explicar en este artículo la manera de generar ingresos maravillosos con las inversiones inmobiliarias. ¿Cómo puedes adentrarte en el mundo de los inmuebles y los bienes raíces? Vamos a ello.

Estoy empezando a leer la mega guía de las #inversiones inmobiliarias - ¡Compártelo!          

Personalmente me gusta mucho el mundo de las inversiones inmobiliarias por varios motivos:

A pesar de las crisis y burbujas especulativas (que siempre las hay y siempre las habrá) las considero una inversión bastante segura, al igual que otras. El motivo: recaen sobre bienes de primera necesidad. Puedes no necesitar la solución que ofrece una novedosa startup o una ingeniosa aplicación móvil, de la misma manera que puedes no necesitar ir al cine o leer un libro, pero siempre necesitarás un techo donde vivir (o como dicen algunos, un techo donde caerte muerto 🙂 ).

Por otra parte, estas inversiones me permiten una pluralidad de formas de monetización. Puedo arrendar el inmueble o revenderlo, por ejemplo. Lo primero es ingreso pasivo y lo segundo ganancia de capital (especulación, lo llaman otros 🙂 ).

Además, es la perfecta pensión de jubilación. Si todavía crees que vas a cobrar la tuya del gobierno, puedes leer el artículo del enlace anterior. Yo creo que tener un inmueble arrendado constituye una estupenda pensión, y además no necesitas esperar a jubilarte para cobrarla. Puedes hacerlo desde ya.

Finalmente, es un tipo de inversión que permite fácilmente la delegación: puedes encomendar a un profesional la búsqueda de propiedades, aunque la decisión final la tomes tú, puedes confiar en gestores, abogados, empresas de reformas… Por eso, si este tipo de inversión te pone mucho de los nervios porque no te ves capacitad@, no te preocupes, delega, hay gente que se ocupa de todo, no necesitas procrastinar más.

Yo, como digo, es algo que practico y que te animo a hacer, siempre que sepas un poco lo que te llevas entre manos. Por eso, vamos a ver los principales aspectos a tener en cuenta si quieres dedicarte a este tipo de inversión con inmuebles.

Empezamos.

¿Cómo se gana dinero con las inversiones inmobiliarias?

Lo primero, aunque parezca de perogrullo, es contar con un inmueble.

Si no lo tienes, debes adquirirlo, y ése, reconozco, es el principal escollo con el que se encontrarán los que menos capital tienen. Pero así es; ésta es una inversión en la que, al contrario que otras, necesitas capital para empezar, propio o prestado. Si ya tienes deudas, desde luego, no es lo tuyo.

No obstante, hay una solución para el caso de que no dispongas de mucho dinero: el crowdfunding inmobiliario. Se trata de la compra de un inmueble por una pluralidad de personas que aportan pequeñas cantidades. Puedes invertir en proyectos inmobiliarios de esta manera a través de la plataforma más conocida, Housers, o a través de esta otra: Bricks&People.

En el caso de que cuentes con todo el capital, debes decidirte. Inmuebles hay de mucho tipo: viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros, naves industriales, terrenos urbanos, parcelas rústicas…

Siempre puedes comenzar con alguna vivienda discreta y sencillita :)Siempre puedes comenzar con alguna vivienda discreta y sencillita 🙂

Las maneras de obtener ganancias con estos inmuebles pueden ser varias:

# 1 Arrendamiento del bien

Es el clásico supuesto del alquiler de toda la vida. Tienes un inmueble, lo alquilas y recibes una renta generalmente mensual.

Es uno de los ingresos pasivos por antonomasia, fácil y sencillo, todos los meses el dinero en tu cuenta. Ahora bien, también puedes encontrarte con inconvenientes, principalmente 3:

Mantenimiento del inmueble. Que el inquilino te llame con que el calentador no funciona, la persiana se ha roto… No es que sea continuo, pero pasa. ¿Solución? Un seguro de daños, una empresa de mantenimiento o una persona de tu confianza a la que llames cada vez que ocurra algo. Problema resuelto.

Riesgo de impago. Que el inquilino deje de pagar. ¿Cómo se soluciona?

  • Seguros de impagos.
  • Examinando previamente a la firma del contrato la solvencia del arrendatario.
  • Exigiendo garantías adicionales (una persona avalista, por ejemplo, que firme el contrato además del inquilino).

Destrozo del bien. En el peor de los casos, el inmueble puede quedar hecho polvo a la finalización del contrato. Si has metido a una pandilla de hooligans, o tu inquilino tiene doble personalidad y solo viste la buena cuando contrataste… pues bueno, te ha tocado; no pasa casi nunca pero puede pasar. ¿Solución? Nuevamente, los seguros de daños.

# 2 Reventa del bien

La segunda manera de monetizar el inmueble, aunque no sea pasiva, es su reventa después de un tiempo. Sería la ganancia de capital que hemos comentado anteriormente.

Esta puede producirse de varias maneras:

En primer lugar, por el mero transcurso del tiempo.

Las cosas, por regla general, suben de precio. El IPC sube, la vida sube y los inmuebles no son la excepción. Como digo, es “por regla general”. Puedes tener la mala suerte de comprar cuando estaba más caro que nunca y tener que aguantar una crisis de varios años. Aún así, a la larga, estoy casi convencido de que el precio se recupera.

En segundo lugar, reformando y vendiendo.

Aquí no necesitas esperar años; en cuestión de meses puedes revender el bien si lo has reformado bonito y lo has mejorado en algún aspecto. Un bien, que antes estaba peor, ahora está mejor y en consecuencia vale más.

En tercer lugar, simplemente por suerte.

Más adelante veremos el tema de las negociaciones en el precio a la hora de comprar. Ahora lo que tenemos que señalar es lo siguiente: hay gente que negocia precio y gente que no. Gente que antes de ver la vivienda ya está diciendo “Le ofrezco tanto” y gente a la que le da vergüenza decir: “¿Me podría bajar 1.000 euros?” Entonces, aquí interviene un poco la suerte. Si logras dar con un inmueble cuyo precio consigues rebajar sustancialmente a la hora de la compra, y lo vendes a una persona que acepta el precio (superior) que le fijes sin más, sin negociar, pues te ha tocado la lotería. ¡Bingo!

# 3 Arrendamiento del bien en funcionamiento o con lo que haya dentro

En este supuesto hablamos de inmuebles que reúnen alguna de las siguientes características:

  • Tienen utilidades en su interior (por ejemplo los muebles del negocio si se trata de una cafetería), o bien
  • Constituyen por sí una unidad de explotación (por ejemplo, un terreno rústico en funcionamiento, con producción de frutos)

En estos casos el inmueble presenta una utilidad extra y, por tanto, el precio del arrendamiento es mayor, o bien se puede llegar a acuerdos de otro tipo (un porcentaje de la producción o los beneficios).

Distintas formas de obtener rentabilidad con #inmuebles - ¡Compártelo!          

Y ahora, una estupenda estrategia a la hora de invertir en inmuebles o bienes raíces

Si te gusta la tranquilidad y la estabilidad, está claro que lo ideal es hacerte con uno o varios bienes y arrendarlos. Percibirás una cantidad recurrente sin excesivos sobresaltos.

Si te interesa más el movimiento del dinero e ir incrementado el que tengas, lo suyo es que adquieras inmuebles e intentes revenderlos para obtener sus plusvalías. Ahora bien, es muy fácil cometer un error en este supuesto.

Imagina que te has fijado una estimación de ganancia por inmueble de 10.000 €, por ejemplo. Es decir, compras un bien, te gastas 60.000 € (es un decir) y quieres una ganancia de 10.000 € más, por transcurso del tiempo o por reforma.  Imaginemos que es por transcurso del tiempo. Al final tendrás 70.000 (obviamos gastos e impuestos).

Si con esos 70.000 € vuelves a hacer la misma operación, compras otro inmueble por 70.000 y te fijas nuevamente otros 10.000 € de ganancia, no estás ganando otros 10.000 €. Estás ganando los mismos 10.000 € y estás siempre en riesgo (porque la venta del inmueble puede estancarse).

Lo ideal es que apartes los primeros 10.000 ganados y vuelvas a comprar con 60.000. Esos 10.000 ganados puedes invertirlos entonces en otro lugar:

  • En algo innovador o de más riesgo;
  • En ir haciendo una bolsa para, cuando tengas lo suficiente, adquirir otro inmueble;
  • En ir creando un plan de ahorro, haciendo aportaciones;
  • Etc.

Esta es una estupenda estrategia porque diversificas y multiplicas tus posibilidades de ingresos. Lo otro es estar siempre en riesgo y pensar que cada vez ganas más, cuando no es así.

La perfecta estrategia a la hora de invertir en #inmuebles - ¡Compártelo!          

Consejos a la hora de adquirir un inmueble para invertir

Pues bien, si ya has decidido que las inversiones inmobiliarias son lo tuyo (o al menos que quieres incursionar y probar con ellas, a ver si haces dinero), voy a darte unos consejos que personalmente siempre aplico.

# 1 Endéudate solo si lo tienes muy claro

Es cierto que el dinero de otros (el endeudamiento) es una fantástica forma de apalancamiento, pero no hay que dejarse cegar por la avaricia ni venirse arriba. Yo más bien diría de pensar con cabeza. Eso, para mí, implica endeudarse solo si:

Autoempleo - Montar un negocio

1.- Te resulta económico. Es decir, si los intereses están bajos y los costes de la operación son asumibles. Lo que nunca haría, por ejemplo, es pagar dos o tres veces lo que me cuesta el inmueble, porque entonces estás trabajando para otros (autoesclavitud).

2.- Cuentas con fuentes de ingresos estables y recurrentes, de las que puedes dedicar una cantidad al pago de la deuda. Es decir, solo si puedes invertir tu dinero (el que te sobra del que recibes) para conseguir más dinero. Dentro de este supuesto, por ejemplo, NO entraría quien percibe un salario normal por muy estable que sea su trabajo, por muy fijo que esté en su empresa, y ello porque el futuro laboral es muy, muy incierto y el mercado de profesiones está cambiando a velocidad de vértigo.

3.- Consecuencia de lo anterior, que no se ve afectada tu vida, tu calidad de vida, tu nivel de bienestar, tu libertad personal, tu independencia económica… por la deuda que contraes. Que sigas viviendo exactamente igual que si no tuvieras préstamo. No creo que sea buena opción intercambiar felicidad por inversión.

# 2 Aunque vayas a comprar solo un inmueble, examina todos los que puedas

Padre rico padre pobre. Robert T. Kiyosaki

Esto ya lo decía Robert Kiyosaki, el afamado autor de Padre rico, padre pobre, pero además es una cuestión de sentido común.

Da igual que vayas a comprar un solo inmueble, tienes que ver un montón y comparar. Aunque el vendedor te anime a decidirte ya (¡porque tiene muchas ofertas y puedes perderlo!) tómate tu tiempo, no te precipites, examina todo lo que cumpla tus requisitos, sopesa la decisión y después de una buena reflexión decide.

# 3 La zona es fundamental

Y no me refiero solo a que cuanto más céntrico, más valor y mejor (también más caro). Eso es una obviedad. Me refiero a que si vas a dedicar, por ejemplo, una vivienda a alquiler, debes estudiar cuáles son las zonas con más demanda potencial. Esto también lo decía Robert T. Kiyosaki y también es de bastante sentido común. Zonas con población estudiantil u obrera, por ejemplo, pueden ser buenos lugares demandados.

# 4 Pero no siempre lo más económico es lo mejor

El precio no es el único factor a tener en cuenta. Influyen otras consideraciones. Si la vivienda está hecha polvo y debes reformarla por completo, quizá al final te resulte cara (o quizá no si ya cuentas con los profesionales adecuados y te hacen precios especiales).

Yo siempre creo que cuando algo es económico es por algo. Nadie suele regalar sus propiedades, así que si ves que en una zona están los precios por los suelos, infórmate bien, quizá tengan previsto instalar allí un estupendo almacén nuclear  🙂 .

# 5 No manifiestes tu entusiasmo

Lo cual también se podría traducir como que no se te vea el plumero.

Hubo un tiempo en que tuve una empresa inmobiliaria y yo mismo enseñaba viviendas. Siempre me llamaba la atención la gente que en cuanto abrías la puerta comenzaba a deshacerse en elogios. “¡Me encanta, es fantástica, justo lo que estaba buscando, cuánto espacio, qué color tan bonito…!”. A veces el marido (o la mujer) miraba de reojo y quería decir “Te estás cargando la negociación”  🙂

Pues eso, no te cargues la negociación.

# 6 Porque sí, hay que negociar siempre

Aunque pienses que el precio es una ganga y que el dueño se ha vuelto loco, hay que negociar siempre. Quizá para ti sea una ganga pero el dueño tiene dudas de si venderá o no a ese precio. Quizá haya incrementado el precio inicial pensando en la negociación que vendrá después. Así que, mi consejo: negocia.

# 7 Pero en la negociación no te pases de listo ni seas irrespetuoso

Eso implica que no hay porqué hablar mal de la propiedad, de la zona… ni porqué decirle a la señora que en la calle de enfrente tienes las viviendas que quieras más baratas.

Eso, en primer lugar es irrespetuoso, y en segundo lugar no facilita la negociación. ¿Sabes lo que sí la facilita? La humildad.

Si dices que te encantaría pagar ese precio, pero que lamentablemente no puedes porque careces de la suma total, provocarás un cambio de conciencia en tu interlocutor y todo será más fácil. El vendedor verá que quieres pero no puedes y, evidentemente, si no puedes no hay venta, con lo que quizá te diga: “Bueno… vamos a ver lo que podemos hacer… 🙂 ” ¡Bingo!

# 8 Examina los distintos documentos legales de la vivienda

No hay que dar por supuesto que las cosas son como te dicen. No porque quieran engañarte (al menos siempre), sino porque todos podemos equivocarnos.

La cosa además se complica porque una misma propiedad puede tener distintos documentos legales y no ser coincidentes entre sí. En España, por ejemplo, cada inmueble tiene una escritura de propiedad, una inscripción registral, un certificado catastral… Y puede que cada uno de ellos diga una cosa distinta en cuanto a superficie, ubicación, etc. Tienes que ver que todo concuerde o, al menos, que las discrepancias no sean preocupantes o invalidantes.

# 9 Comprueba la capacidad de vender del propietario

Me explico. Por regla general nadie va a vender lo que no es suyo. Pero puedes encontrarte supuestos en que el propietario, quien cree ser el propietario legal y único, no lo es.

Porque tiene la posesión plena, pero no la nuda propiedad, que la detenta su hermana fallecida y todavía no han liquidado la herencia, aunque él no sabía eso…

Porque la escritura de propiedad está a falta de ratificación por un sobrino que vive en México y que además fue incapacitado, por lo que debe firmar su tutor legal cuya dirección desconoces…

Múltiples supuestos. No siempre quien cree ser el dueño lo es al 100%.

# 10 Examina la normativa urbanística

Especialmente si se trata de terrenos, dentro de la documentación legal ocupa un papel importante la normativa urbanística. Debes saber si el terreno es urbanizable o edificable y en qué porcentajes, por ejemplo. Debes saber si está previsto que por la zona pase la nueva circunvalación… Todo eso, al menos en España, se ve en los ayuntamientos. Y revístete de paciencia (al menos donde yo vivo 🙂 )

13 consejos a la hora de adquirir #inmuebles - ¡Compártelo!          

# 11 Comprueba en la realidad la superficie del inmueble

Es muy fácil pensar que si la escritura (o peor aún, el dueño) dice que el local tiene 150 metros cuadrados, eso es así. Nadie va a pensar que alguien se ha comido metros, ¿verdad?

A pesar de eso, mi consejo es que antes de firmar, midas y compruebes que es efectivamente esa la superficie. Si en el terreno es menor, siempre podrás negociar a la baja el precio o replantearte la compra.

# 12 A la hora de firmar respeta el precio mínimo legal

¿Qué significa esto? ¿Hay un precio mínimo legal? ¿No puede uno vender al precio que quiera?

Sí, cada uno puede vender al precio que quiera, pero por regla general los organismos públicos (al menos en España) determinan unos precios medios de mercado o unos precios mínimos que hay que respetar a la hora de liquidar impuestos.

Esto es bastante injusto, por no decir que es un atropello, pero es lo que hay. Tú puedes vender tu vivienda a mitad de precio de mercado si quieres, pero a la hora de liquidar impuestos debes respetar el precio mínimo legal porque caso contrario recibirás una sorpresita en forma de carta certificada. Y ya sabes: si estás en casa y tu mujer te grita desde la puerta: “cariño, carta certificada de hacienda”, no hace falta que preguntes: “pero, ¿es buena o mala?” ¡Ninguna carta certificada de hacienda es buena!  🙂

# 13 El poder de los intermediarios

Los intermediarios son los agentes inmobiliarios que te enseñan y ofrecen las propiedades que tienen en cartera.

Algunas personas, por lo general de mentalidad muy mezquina y limitada, huyen de ellos porque “se quedan comisiones y te roban”. No es que se queden comisiones, es que cobran por su trabajo como cualquier otro. Y no es que te roben; mejor dicho, pueden hacerlo como cualquier otra persona sin escrúpulos, pero no es que sea algo que vaya en el cargo.

Un intermediario te puede facilitar la tarea de múltiples formas:

  • Ahorrándote tiempo. Va a ofrecerte directamente el tipo de inmueble que se ajusta a tus criterios, evitándote dar vueltas por la ciudad sin saber muchas veces lo que vas a ver.
  • Facilitándote la firma. Recogerá y comprobará la documentación legal, recabará el precio mínimo de la administración, organizará la firma en notaría…
  • Ahorrándote dinero. Sí, ahorrándote dinero, porque a la hora de negociar no es lo mismo delegar el trabajo en alguien experimentado que enfrentarte tú sol@ a la situación: “esto… señora… que quería decirle…, pero no se altere… no se altere… ¿porqué se va corriendo? 🙂 ”

Si sigues los anteriores criterios estoy seguro que conseguirás buenas adquisiciones. El tiempo y la práctica irán haciendo lo demás, aunque hay algo que no podemos dejar de lado y que hay que comentar.

Me refiero a esto: el verdadero problema de las inversiones en bienes raíces.

El verdadero problema de las inversiones inmobiliarias

No sé si lo habrás adivinado, pero el verdadero problema de las inversiones en inmuebles son los impuestos.

Como cualquiera puede intuir si observa la realidad, la finalidad de cualquier gobierno es hacerse con el dinero a los ciudadanos.

borreguitos

Para conseguirlo solo hay que respetar dos requisitos: revestirlo de un nombre bonito (no llamarle robo, sino impuestos, tasas, contribución a los servicios públicos…) y decirle a la gente (a las masas adocenadas) que es por su bien. Si te dan una paliza, pero te dicen que no es una paliza, sino un mero contacto físico con la finalidad de que estés mejor (y que es por tu bien), las masas, atontadas por horas de tele y fútbol, suelen creérselo y pagan.

Bueno, de hecho casi todos pagamos aunque no pertenezcamos a tan ilustre categoría.

En el caso de las inversiones inmobiliarias, más si cabe, el problema se llama impuestos.

Vamos a distinguir dos supuestos, y siempre ciñéndonos a España (si algún lector de otro país conoce su legislación al respecto, agradecería si la comparte en los comentarios).

Supuesto A.- Que tengas el dinero para la compra

Es decir, que no necesites financiación.

Tienes dinero ahorrado y con ese dinero compras. Para empezar, de ese dinero que has ganado con tu trabajo o con otras inversiones, ya has pagado impuestos y lo que tienes es lo que te sobra después del pago, con lo que en estricta lógica ya no deberías pagar nada más. Tienes dinero, has pagado impuestos por él, ese dinero es tuyo, luego haces con él lo que quieras.

Pero no, se siente pero después de pagar tienes que seguir pagando. ¿Cuántas veces? Vamos a verlas y comprobarás que la voracidad depredatoria estatal no tiene límites. Pero es por tu bien.

La compra de cualquier inmueble está gravada por el IVA (Impuesto sobre el valor añadido), si es primera adquisición, o por el ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales), si es segunda adquisición. El primero es del 4% (viviendas de protección oficial) o el 10% (resto de casos) y el segundo oscila entre el 6 y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.

Ahí ya tienes el primer sablazo.

Una vez comprado, por el mero hecho de tener en propiedad un inmueble, pagas cada año a tu ayuntamiento (Impuesto sobre bienes inmuebles). ¿Por qué? Por tenerlo. Pero ya he pagado. Pues pagas más.

Además en tu IRPF anual debes consignar el bien y el estado se llevará un pequeño porcentaje de su valor. ¿Otra vez? Sí, otra vez. ¿Por lo mismo? Sí, por lo mismo. Suma y sigue, que no hemos acabado.

Cuando lo vayas a vender, pagas nuevamente por el beneficio que obtengas. ¿Otra vez? No, otra vez no, varias veces, porque pagas varias veces por el mismo beneficio:

  • Al estado, en tu declaración anual de IRPF, pagas por el beneficio obtenido según escala, pero de media un 20% aproximado actualmente).
  • A tu ayuntamiento, nuevamente, pagas por el incremento de valor de los terrenos (si son urbanos). En algunos sitios se conoce como plusvalía, y el despropósito llega al extremo de que, hasta hace poco, y así seguiría si no es por una reciente sentencia del Tribunal Constitucional, se pagaba no solo si obtenías ese beneficio, sino aunque no lo obtuvieras, por el mero transcurso del tiempo. Es decir, el impuesto se llama “impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos…”, pero tú lo pagas aunque no tengas incremento, aunque vendas perdiendo.

Si no vendes el bien y se lo quieres dejar a tus hijos en herencia cuando te mueras, no te preocupes, ellos pagarán nuevamente por el mismo cuando pases a mejor vida (Impuesto de sucesiones). Si para evitarlo quieres regalárselo mientras vivas, tampoco hay problema: Impuesto de donaciones. Pero yo ya he pagado por ese bien (¡y no una sola vez!). Pues repito; vuelves a pagar.

(Ironías del destino: si te entierran en un cementerio, por el espacio que ocupa la caja también se paga Impuesto sobre bienes inmuebles, o sea que después de muerto ¡sigues pagando!)

Supuesto B.- Que necesites endeudarte

Si no tienes dinero y pides un préstamo al banco, el estado ve que recibes dinero y también quiere un poquito. Lo llaman Impuesto de actos jurídicos documentados (no hay nada como ponerle nombres bonitos a las cosas). Oscila entre el 0’75 y el 1’5%.

¿La razón de este impuesto? Que tú recibes dinero y el estado quiere una parte.

Este impuesto que se paga es ADEMÁS de todo lo anterior, es decir no es en sustitución de alguno de los impuestos anteriores. En el peor de los casos, como ves, en el mero acto de la firma ya puedes encontrarte con un pago superior al 10% del importe de la compra.

Al margen, lógicamente, de gastos de notaría, registro…

Pero bueno… que no te venga el bajón porque, a pesar de todo, sigo pensando que las inversiones inmobiliarias son una estupenda opción. Ahora bien, si no quieres que el estado te desplume deberás aguzar tu ingenio. ¡Y hasta aquí puedo leer! :).

Más información sobre inversión en inmuebles

Si quieres convertirte en un verdadero profesional de la materia, en mi obra 100 Ingresos pasivos tienes un apartado destinado en exclusiva a inversiones inmobiliarias. Encontrarás una casuística con los supuestos detallados de los distintos inmuebles y enlaces a los modelos de contratos y documentos que puedes necesitar.

Y bien… ¿qué te parece este tipo de inversiones? Me encantaría que me lo contaras en los comentarios. Recuerda incluso que si te conviertes en un experto siempre podrás crear después una guía o tutorial al respecto y venderla como infoproducto en un blog (estamos en la era del conocimiento y el talento humano). Y que en cualquier caso es algo que puedes simultanear con otras formas de inversión: bolsa, fondos de ahorro, arte, oro, franquicias

Entones, ¿qué me dices? ¿Te animas?

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Escritor, formador y emprendedor. Hablo de libertad financiera, ingresos pasivos, infoproductos, crecimiento personal, talento y conocimiento. Me encantaría ayudarte a llegar a ese lugar en el que eres realmente tú y puedes generar riqueza. Mi lema: somos creadores, somos libres. También: libertad personal + libertad financiera = libertad total. (Si no quieres perderte nada, te invito a formar parte de la comunidad aquí).

14 comentarios en “Todo sobre las inversiones inmobiliarias para generar ingresos

  1. Muy buena miniguia Agustín. Yo me he animado con las inversiones inmobiliarias y he comprado dos pisos cerca de donde vivo. No es el área de inversión donde me especializo, pero quería probar a ver cómo funciona este tipo de ingreso pasivo. Mucha razón llevas en lo de los impuestos y mucho ojo al apalancamiento.
    Un saludo

    • Mucha suerte con las viviendas, Iván, estás hecho todo un financiero emprendedor 🙂

      Lo de los impuestos sí, como decimos, muy triste, y el apalancamiento, como en cualquier sector, mucho ojo, es verdad. De todas formas, hoy en día en inmuebles mucho apalancamiento tampoco es posible porque la financiación no es como antes.

      Cuídate mucho.

  2. Hola Agustín! Post completito como siempre 🙂
    Viendo los impuestos dan ganas de llorar o irse a otro lugar porque estos impuestos ni son justos ni son coherentes y obliga a tener que generar muchos ingresos o ser innovador dentro del marco legal claro.
    Sobre housera y similares mi duda es qué mínimo de inversión tendría sentido porque con 100€ que creo es el mínimo ,muchos ingresos no se genera.
    En Reino Unido llevan años con el modelo buy to let y hay empresas especializadas etc que tal vez también sea una opción de inversión.qué opinas de esta opción?
    En todo caso como dices es un tipo de inversión que requiere mirar todo muy bien.

    • Hola Jose. En Housers o análogos está claro que con 100 € lo que te dan ni merece la pena. Teóricamente es a partir de 50 €, pero para que te merezca mínimamente la pena tienes que invertir al menos unos miles de euros.

      Lo de los impuestos es así, un sablazo, dan ganas de llorar.

      Y no conocía lo del buy to let, no lo había oído nunca, investigaré un poco.

      Muchas gracias por tu comentario y un abrazo.

  3. Desde luego pienso que es interesante pero también es una inversión media-baja respecto a la rentabilidad anual (neta) que puedes conseguir en este vehículo de inversión y además tiene un gran problema que es “ilíquido” cosa que no pasaría en inversiones financieras.

    De todos modos si es una buena opción más para generar más ingresos pasivos .

    Saludos

    • Hola Francisco, sí, es ilíquido, eso es verdad. En cuanto a rentabilidad yo creo que si hay opciones financieras más lucrativas también es con considerables dosis de riesgo; para mí la inversión inmobiliaria es más segura.

      Cuídate mucho y un abrazo.

  4. agustin agregaria a toda esa mega ecuacion inmobilaria el factor inflacion, esa fuerza negativa que, igual que la fisica tiene a la friccion como fuerza negativa, que afectaria el numero final para decidir si esa inversion realmente seria un pasivo o un activo. quedaria algo asi segun yo:

    i= inflacion(-)
    P= plusvalia
    R= rentabilidad
    H= hiopoteca (-)
    I= impuestos(-)

    P + R – H -I = +/-

    si la vivienda es para meterte en ella entonces R = 0

    si la vivienda es para ponerla en arrendamiento dependera si eo resultado de la ecuacion es negativo o pisitivo para validar si seria un pasivo o ub activo.
    flujo de efectivo segun la direccion:

    (-) = pasivo
    (+)= activo

    tengo tiempo dandole vueltas a la idea se meterme en una hipoteca con miras a ser una inversion a largo plazo o usarla para vivir en ella, actualmente rento(soy inquilino).

    saludos desde mexico.

    • Hola Julián, la verdad es que me pierdo con tanta ecuación, je je.

      Por supuesto hay que tener en cuenta la inflación, pero cuando todo sube tu inmueble lo normal es que también lo haga de valor. Mi opinión es que para vivir en la vivienda no merece la pena endeudarse, para inversión sí, porque es deuda buena y te puede dar a medio, largo plazo más rentabilidad.

  5. La inversion en inmuebles es precisamente una de las que yo no aconsejo a no ser que heredes y quieras alquilarlo para tener un ingreso pasivo.
    Has descrito muy bien ventajas e inconvenientes y, en mi opinion no compensa en absoluto. El desembolso es elevado, los impuestos directos e indirectos un sablazo( para el Estado el que seas propietario te convierte en una persona rica y te tratará como tal), batir al mercado teniendo en cuenta tambien el ipc, esperando plusvalías es casi imposible, y deshacerte de un inmueble de forma rápida porque quieras o necesitas hacerlo no es tampoco una tarea sencilla. Por todo ello insisto en que la inversion en inmuebles la reservo a fondos o grandes patrimonios que invertiran en zonas muy concretas y en propiedades tambien muy concretas, lejos todas ellas del alcance de la mayoria de loa mortales por el deabolso que suponen y como complemento a una parte de las inversiones que harán en otro tipo de productos.
    Lo demas corresponde a una epoca ya pasada donde hasta el charcutero de la esquina compraba un pisito esperando pegar el pelotazo a los 3 años. Los ultimos estudios sobre rentabilidad real impuestos aparte no arrojan mas alla de un 2-3% anual, rentabilidad que se supera en otros productos mucho mas accesibles como la inversión (que no especulacion)en bolsa por poner un ejemplo.
    Tu articulo esta muy bien estudiado todo punto por punto y lo explica todo con luno de detalles pero no es apropiado para un publico general sino mas bien para grandes inversores.
    Es mi opinión y lo que yo humildemente aconsejo.
    Un saludo
    Aitor

    • Hola Aitor. Gracias por tu comentario, que seguro será útil para mucha gente.

      Yo siento discrepar contigo. No soy un fondo ni un gran patrimonio, sino un simple particular, y te aseguro que vendo dedicándome a esto desde hace años. Igual que yo, estoy seguro que cualquiera puede, siempre claro que tenga algún dinero ahorrado o se endeude.

      Nunca he visto rentabilidades por arrendamiento del 2-35% anual, sino más bien del 5-10% (vivienda de 60.000 € arrendada a 400 €/mes), y por supuesto si compras, reformas y vendes en unos meses la rentabilidad puede ser del 10-15%, te hablo desde experiencia propia.

      Que necesitas dinero, sí, que si no lo tienes y quieres hacerlo por crowdfunding, también. Yo la considero una opción interesante porque se puede ganar dinero y además te garantizas una renta continua con el inmueble.

      Te agradezco, como digo, de verdad tu comentario, y seguro que a mucha gente puede servir. Un abrazo.

  6. Un gran artículo Agustín.
    Por mi parte, quiero empezar en este sector en breve, pero estoy pendiente de hacer un curso para tener más claros algunos conceptos.
    Quiero añadir a tu artículo que, muchas veces, mamá Comunidad Autónoma se comporta y da ayudas a arrendadores. Éstas consisten en garantizar el cobro del recibo, es decir, ellos te pagan el alquiler si el inquilino no paga. Siendo una institución pública, igual los que reciben el dinero son tus nietos, pero algo es algo.
    Por supuesto, hay que cumplir una serie de requisitos y dependerá de cada CCAAA.
    Creo que es una opción interesante a tener en cuenta si se piensa tener ingresos pasivos por alquiler.

    Muchas gracias, comparto, me parece un artículo sencillamente genial.

    • Gracias, Celia. Algo de eso oí hace tiempo en mi comunidad autónoma, pero cuando fui a indagar más vi que no era excesivamente interesante. No recuerdo qué ocurría, pero algo así como que había que respetar unos precios máximos de alquiler, que eran muy bajos, y claro, no te compensaba: pagas comunidad de propietarios, ibi, etc. y al final lo que te quedaba era ridículo. Pero sí, algo de eso puede haber.

      Gracias por tu aportación.

  7. Hola Agustín, me gustó tu artículo. Lástima que se acabó en el mejor momento, en el “hasta aquí puedo leer” 🙂 Un factor importante me parece el momento del ciclo económico o al menos de la fase en que está el mercado inmobiliario, ahora dicen que se ha tocado suelo en precios pero no lo tengo nada claro, creo que va por zonas. Yo me estoy planteando un apartamento en la Costa Brava, están a mitad de precio algunos que hace unos años si bien esto no quiere decir que no puedan seguir bajando más. Un saludo y suerte con vuestras inversiones en inmuebles 🙂

    • Muchas gracias. Por lo que dices de los ciclos, yo creo que en todo momento se pueden hacer inversiones dependiendo de una serie de variantes, o sea que no tenemos porqué depender de los ciclos.

      En cuanto a precios, creo que en general, de media, ya tocaron suelo y desde hace algún tiempecillo ya están remontando, aunque muy discretamente.

      Suerte con el apartamento!

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