Cómo invertir en propiedades de la forma más automatizada posible

En este post voy a hablar de una estrategia interesante, la de invertir en propiedades, pero por supuesto, ¡de forma fácil!

De forma fácil, sencilla y lo más automatizada posible. Si me lees, tú ya me entiendes 😃, para trabajar lo estrictamente imprescindible.

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Centrándonos: vamos a hablar de invertir en propiedades tipo vivienda para alquilar

Propiedades hay de muchos tipos: locales comerciales, plazas de garaje, terrenos rústicos… Vamos a centrarnos en dos cosas: en las viviendas y en el alquiler.

En las viviendas

¿Por qué? Porque a fecha de hoy es lo más rentable. Un tipo de activo de primera. Una forma de conseguir dinero bastante interesante. Una estupenda estrategia para, con no demasiado, poder ser libre financieramente.

Y consejo muy pero que muy importante: no pierdas el tiempo buscando locales comerciales para comprar y alquilar (suponiendo que tengas el dinero, claro). Están condenados a muerte. Los motivos son el auge del comercio electrónico y de las grandes superficies en las afueras.

Excepción a lo anterior: que tengas unos cuantos millones para comprar un local comercial en el centro de una gran ciudad. Entonces sí.

En el alquiler

Hay muchas estrategias a la hora de invertir dinero y de invertir en propiedades en general.

Puedes comprar para revender más tarde pura y llanamente.

Puedes comprar para reformar y vender.

Puedes comprar entregando una cantidad a cuenta, sin escriturar, y buscar otro comprador para llevarte la diferencia.

Puedes comprar terrenos urbanos para construir edificios…

Puedes poner en marcha una agencia inmobiliaria, llevarla al éxito y crear un sistema de franquicias.

En fin, hay infinidad de cosas que se pueden hacer.

En este post nos centramos en el alquiler de viviendas.

Y de la vivienda entera: nada de alquiler por habitaciones y fórmulas por el estilo.

Que las habitaciones son más rentables… sí, pueden serlo, pero conlleva más trabajo y recuerda el título del post: invertir en propiedades de la forma más automatizada posible. Ingreso pasivo.

¿Por qué es interesante invertir en viviendas para alquilar?

Es decir, ¿por qué es interesante comprar viviendas para alquilarlas como una unidad completa, como un cuerpo cierto?

Por un motivo muy sencillo: porque es rentable, lo hemos dicho antes.

Es un motivo muy simple y poderoso.

Y por otra razón: porque no supone mucho trabajo. En esto algunos ya estarán preparándose para decirme de todo, pero después contaré porque digo lo que digo.

Alquilar viviendas puede suponer unas rentabilidades brutas de entre el 5 y el 10%. A eso hay que añadir la rentabilidad adicional, normal y esperada, si un día vendes la vivienda. Entonces te puedes ir a unas bonitas cifras.

En mi estrategia de los últimos años, que es ésta, la de invertir en viviendas para alquilar, no contemplo la venta, porque estar cobrando desde ya una o varias pensiones de jubilación (sin visos de terminar nunca la fiesta), cuando la mayoría de la gente está esperando a llegar a los 67 para ver lo que Papá gobierno tiene a bien concederle… pues… ¿qué quieres que te diga? El mío me parece un negocio bastante más presentable, la verdad.

Las claves para invertir en propiedades de la forma más automatizada posible

Para que nadie me diga que me voy por los cerros de Úbeda, paso a dar cumplida respuesta al título del post 😃.

Ya sabes que podemos hacer las cosas fáciles o difíciles.

Nada es perfecto. Nadie tampoco.

Hacer las cosas de forma fácil implica que quizá tienes que renunciar a maneras tuyas, o hacerlas de forma distinta a como te gustaría…, pero obtienes algo a cambio: hacerlo fácil, hacerlo rápido, no trabajar mucho, llevarte una bonita rentabilidad y poder pasar a otro tema. A los que somos creadores e iniciadores y estamos un poquito mal de la cabeza es lo que nos gusta. Hacer y no parar. Haya Coronovirus o inundaciones. Nos da igual.

Paso enseguida a las claves, pero recuerda de lo que estamos hablando: comprar viviendas para alquilar.

9 claves para comprar viviendas y alquilarlas de la forma más automatizada posible - ¡Compártelo!       

Clave 1. Céntrate en una ciudad

Hasta que tengas varias viviendas en alquiler, pero varias varias, en cuyo caso ya podrías, de momento céntrate en una ciudad.

No digas: la primera vivienda la compro donde yo vivo, la segunda en la playa…

Si haces eso ya empiezas a dar vueltas y a entretenerte.

Céntrate en una ciudad, conócela, apréndete sus barrios y precios, conoce a los profesionales inmobiliarios, haz relaciones y exprímela al máximo.

Cuando ya tengas varias viviendas puedes comenzar a hacer turismo por ahí.

Mi caso concreto: compro en la capital de provincia donde vivo. Podría estar comprando ya en otras ciudades porque reúno los requisitos, pero me da pereza… y me quedan tantas viviendas aquí que hasta que no se acaben…😃 .

Clave 2:- Céntrate en un tipo de vivienda

Hay viviendas de un dormitorio, de dos, de tres…

Viviendas con ascensor, sin ascensor, con garaje, sin garaje…

Viviendas para reformar, viviendas en perfecto estado…

Viviendas en el centro, en la periferia, en los suburbios a los que hay que ir con chaleco antibalas…

Viviendas más caras, menos caras…

Mi consejo, mi clave: céntrate en un tipo de vivienda, la que te proporcione más rentabilidad.

Mi caso concreto: viviendas de uno o dos dormitorios, para reformar en todo o en parte, con ascensor, sin garaje, en el cinturón del centro de la ciudad.

Me explico con esto último del cinturón: tenemos el centro, un cinturón de barrios alrededor del centro y los suburbios. Más o menos. Pues el centro no porque es muy caro y los suburbios tampoco porque no tengo chaleco antibalas. El término medio está bien.

Clave 3. Ve a saco. Emociones fuera. Vamos a lo que vamos

Cuando digo emociones fuera no me refiero a que seas un desaprensivo y vayas por ahí atosigando a la gente. De hecho, en mis encuentros con las personas con las que trato te puedo asegurar que todo el mundo piensa que soy bastante maravilloso y encantador, lo digo de verdad.

Cuando digo que vayas a saco y fuera emociones me refiero a que tengas clara la siguiente estrategia:

👉 Una vez seleccionada la ciudad y el tipo de vivienda, buscas y seleccionas las que más te interesen.

👉 Las visitas.

👉 Vuelves a seleccionar las que te hayan gustado.

👉 Haces un listado de mayor a menor interés.

👉 Empiezas a hacer contraofertas desde la primera hacia abajo y la que antes acepte esa es la ganadora. Su dueño tiene la inmensa suerte de tenerte como comprador 😃.

Clave 4. Reformas siempre iguales

Al principio todos estamos ilusionados y comenzamos a mirar azulejos, tarimas, colores de pintura, muebles de baño…

Está bien que al principio te entretengas, pero cuando ya tengas claro lo que te gusta, ya tienes el trabajo hecho: la misma reforma en todas las viviendas.

Puede parecer algo frío, pero recuerda: uno, no eres decorador, eres inversor; y dos, estamos haciendo las cosas lo más automatizadamente posible.

Mi caso concreto: tarima sintética, puertas de roble, pintura blanca rota, ventanas de climalit… No me salgo de ahí.

Clave 5. Reformista de confianza

Ésta es una clave absolutamente esencial.

Y no es fácil. Alucinarías de ver lo que hay por el mundo y de qué tipo de personas, seres o engendros se autodenominan reformistas…

Si das con uno de confianza ya tienes la mitad del trabajo hecho.

Encontrarlo es cuestión de suerte, karma…

Y cuando encuentres a ese reformista, por supuesto, no lo sueltes bajo ningún concepto. Págale sin demoras, agradécele su trabajo, invítale a comer, a desayunar… ¡Invítale a lo que te pida! Pero no lo sueltes.

Mi caso concreto: tengo la inmensa suerte de trabajar desde hace años con una persona de mi total y absoluta confianza. No hace falta ni que hablemos. No hace falta ni que me pase presupuestos. Nos hemos hecho amigos. Nos conocemos las familias. Agradezco al cielo que me haya puesto a una persona así en mi camino. Y cada día le digo que si me abandona le perseguiré hasta el fin del universo.

Ah, y no puedo decir quién es por si me lo quitáis… 😃.

Clave 6. Determina el tipo de inquilino que quieres

Cada vez que aparezca un posible interesado no es para que te pongas a pensar si lo admites o no.

Te haces una lista con tus requerimientos, con los requisitos que debe reunir el inquilino que quieras. Si los cumple, perfecto; si no los cumple, se siente, le deseas lo mejor y te despides con cariño de él.

Mi caso concreto: personas que reúnan alguno de los siguientes requisitos: funcionario público, propietario de algo, aval bancario, aval de tercera persona que reúna los requisitos que él no reúne…

Muy, muy importante (repito, muy, muy importante): tener un contrato fijo de algo más de 1.000 dólares o 1.000 euros o 20.000 pesos no es garantía de nada. Para mí es como no tener nada.

Y muy importante: personas que tengan visos o intenciones de quedarse varios años. Nada de Erasmus por unos meses y todo eso… Te pasas el año haciendo contratos. Que quien entre permanezca varios años.

Clave 7.- Inmobiliaria de confianza

Aquí lo único que hace falta es que trabaje bien, tampoco hacen falta muchas amistades.

Tienes que encontrar una inmobiliaria que te encuentre inquilinos y que:

Sólo le cobre al inquilino, no a ti.

Conozca tus requisitos para alquilarle a alguien.

Tenga llave de la vivienda, la enseñe y te llame directamente para firmar cuando aparezca el interesado que reúna tus requsiitos.

Tenga ya el modelo de contrato redactado.

Se encargue del cambio de suministros (luz, agua…). Ni se te ocurra entrar en ese berenjenal porque solucionar trámites funcionariales y burocráticos de ese tipo suele ser como hablar con un bloque de cemento.

Y poco más.

Clave 8. Le das al inquilino un número de teléfono

Aquí algunos (deseosos de echaros a mi cuello) diréis:

  • Claro, Agustín, le das tu número de teléfono y que te llame cuando se le rompa el grifo, cuando no vaya la luz, cuando se rompa el lavavajillas… Muy pasivo todo ello, sí señor. Muy automatizado…

Pues no.

Lo primero es que en los pisos (si los dejas bien, es decir, si los dejas como los dejo yo) las cosas no se están rompiendo sin parar.

Y lo segundo es que el número de teléfono que le das no es el tuyo, sino el de la persona de confianza que se encarga de arreglar las cosas y resolver los contratiempos.

Persona que puede ser perfectamente el reformista del que hemos hablado.

Cuando firmas el contrato, le das al inquilino ese número de teléfono para cualquier imprevisto o rotura y te despides amablemente de él. A ti ya no te tiene que llamar para nada.

Mi caso concreto: a mis inquilinos les doy el teléfono de mi reformista. Le llaman llegado el caso (que no suele llegar), quedan para reparar lo que sea, mi profesional me llama cuando acaba, me dice lo que le debo y se lo ingreso en la cuenta desde el sofá de mi casa.

Clave 9. Facturar

Al inquilino puede ser que no le sirva la factura del mes de alquiler para nada. Generalmente le bastará con el resguardo del ingreso en banco. Pero tú tienes que declarar el alquiler y para ello lo conveniente  o necesario es que hagas factura.

Puedes hacer la factura manualmente, en word, en excel o en algún otro sistema pleitoscénico, pero lo ideal es que, ya que hablamos de automatización, tengas un sistema para generar las facturas de forma casi automática. Y eso es lo que yo hago.

Con Mifacturación cada mes sólo tengo que DUPLICAR la factura del anterior y cambiar una palabra del concepto de la factura: la del mes. Cuando dice «Alquiler Octubre vivienda…» cambio «Octubre» por «Noviembre» y cosa hecha.

Sabes que cada mes es lo mismo, sólo cambia el mes, luego con dos clics (literalmente) tienes la factura hecha: un clic para duplicar y otro para cambiar el mes. Bueno, y un tercero, para darle a «guardar» 😃.

Si quieres seguir este sistema que yo mismo sigo (y que es válido, igualmente, para cualquier otro tipo de cosas en el que se repitan mucho las facturas), puedes probarlo gratuitamente aquí.

Importante, para ir acabando, porque esto ya se ha hecho un poco largo (aunque espero que te haya servido)

Puede que lo anterior te parezca muy frío y robotizado.

Pero…

Robotizado efectivamente lo es. Recuerda que estamos hablando de hacer las cosas au-to-ma-ti-za-da-men-te para que el ingreso sea lo más pasivo posible. Si no te gusta hacerlo así, es perfecto, está genial, estás en tu perfecto derecho, pero en este post hablamos de lo anterior.

Frío no, en absoluto.

En cada interacción con cada persona (cliente, reformista, agente inmobiliario, vendedor…) no tiene porqué faltar tu sonrisa, tu agradecimiento, tu saber estar, tu calma… ¡tu luz! Pero recordando que vas a lo que vas y sin enredarte por el camino.

No se trata de llegar dando voces y golpes en la mesa en todos los sitios. Se trata de ir al grano, de no perder el tiempo dando vueltas, pero eso no tiene nada que ver con ser más o menos amable. La amabilidad va con la persona, no con la productividad.

Y bueno, creo que no se me olvida nada. Puedes comentar a tu gusto en los comentarios y, por favor: ¿te ha gustado el post? ¿lo has considerado útil? ¿te gustaría compartirlo para que otras personas también accedan a esta información? Te lo agradezco de corazón 🙏.

Para seguir leyendo: Todo sobre las inversiones inmobiliarias.

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Escritor, formador y emprendedor. Hablo de libertad financiera, ingresos pasivos, infoproductos, crecimiento personal, talento y conocimiento. Me encantaría ayudarte a llegar a ese lugar en el que eres realmente tú y puedes generar riqueza. Mi lema: somos creadores, somos libres. También: libertad personal + libertad financiera = libertad total. (Si no quieres perderte nada, te invito a formar parte de la comunidad aquí).

14 comentarios en «Cómo invertir en propiedades de la forma más automatizada posible»

  1. Hola Agustín,
    gracias por la claridad del post. La duda que tengo es la de realizar facturas mensuales. Si se trata de particulares, ¿ se realizan facturas para luego la declaración de la renta ? Me supongo que no llevan IVA, ni retención.
    Un saludo.

    Responder
    • Hola Santi.

      El hacer facturas no depende de que lleven IVA o retención. Hay facturas sin ninguna de las dos cosas, y se hacen bien porque es obligatorio, bien por comodidad o por controlar mejor los gastos e ingresos.

      Dicho lo cual, yo no me puedo comprometer a especificar los casos en que se aplica iva y/o retención, porque no soy asesor fiscal, pero te digo mi casuística según mis arrendamientos:

      Arriendo como persona física viviendas a personas físicas y no llevan iva ni retención.

      Como persona física arriendo locales comerciales a personas físicas y llevan iva y retención.

      Como sociedad arriendo locales comerciales a personas físicas y llevan iva y retención.

      Como sociedad arriendo locales comerciales a personas jurídicas y llevan iva y retención.

      Si eres un pequeño propietario que alquila una o alguna vivienda a un particular no es necesario legalmente hacer factura, puedes declararlo sin más en tu irpf, aunque yo lo aconsejo para llevar de forma clara un control de gastos, ingresos, etc.

      Espero haberte ayudado aunque sea algo.

      Un abrazo y mucha suerte.

      Responder
    • Gracias a ti, Susana.

      Si te gusta ser analítica y sistemática y disfrutas con ello no hay nada malo. Cada uno debe hacer las cosas como mejor se sienta. La mía es tan solo una perspectiva más de las muchas posibles, la que a mí me hace sentir cómodo.

      Un abrazo y mucha suerte.

      Responder
  2. Tu post está genial Agustín, en prime rlugar, ¡gracias!

    Todo lo que comentas tiene mucha lógica y es una buena estrategia pero, para llegar a ese punto de que, por ejemplo, la inmobiliaria no te cobre comisiones (solo al que alquila el piso), tener una persona de confianza en las reformas y demás, se debe a que ya tienes una gran experiencia en el sector y ya tienes diversas viviendas con las cuales ya has trabajado con anterioridad.
    Con esto quiero decir, creo que lo difícil para mi es el inicio, cuando no tienes nada, sobre todo cuando no puedo ni adquirir un inmueble debido al alto capital que se necesita.

    ¿Algún consejo para alguien como yo, que le apasiona el mundo inmobiliario, pero no tiene capital suficiente para abordar la compra de una/s vivienda/s?

    Muchas gracias.

    Responder
    • Hola Agustín.

      Lo de que la inmobiliaria no te cobre no depende de que tengas más experiencia o trato con ellos o menos. Depende simplemente de la inmobiliaria. Hay algunas que le cobran a una parte, otras a la otra y otras a las dos. Se trata de buscar las que solo le cobren al inquilino.

      Sobre no tener capital suficiente para adquirir la vivienda, en este post tienes algunas ideas: https://agustingrau.com/invertir-en-bienes-raices/

      Básicamente tienes las siguientes opciones:

      Entregar una entrada con algo de dinero que tengas ahorrado y financiación bancaria. Es uno de los escasísimos supuestos en que defiendo el endeudamiento con bancos.

      Reunirte con alguien más y comprar conjuntamente, es decir pro indiviso. Cada uno participa en los gastos e ingresos en función de lo que acordéis. El porcentaje no tiene porqué ser el mismo para todos.

      Y el crowdfunding inmobiliario. Esto es más como inversión. Si lo que quieres es involucrarte en la reforma y tal entonces debes hacerlo solo o en compañía de otros. Ya sé que no es cómodo, pero si no se tiene todo el dinero hay que arreglárselas como se pueda.

      Un abrazo y mucha suerte.

      Responder
  3. Me encanta tu post. Perfecto para países que respeten la propiedad privada. Pero si estás concretamente en Cataluña, región de España, donde los «okupas» se han instalado tolerados y casi protegidos por el «gobierno catalán»… ¿cuál debe ser la manera de invertir, gestionar y rentabilizar inmuebles?

    Responder
    • Gracias, Juana.

      Ciertamente el problema de la «okupación» afecta a muchas personas y es una lacra. También te digo que teniendo los pisos siempre arrendados no existe por lo general ese problema.

      La falta de respeto a la propiedad privada es otro problema. Hay gente que piensa que lo que has obtenido con tu trabajo o el trabajo de otros (si lo has heredado, por ejemplo) debes repartirlo con los que no tienen, aunque no hagan nada por tener. Es un problema, es cierto, pero es el nivel que tienen algunos, como dije en alguna ocasión, incapacitados para generar riqueza pero muy capacitados para repartirse la de los demás.

      No obstante lo cual, pienso que no se puede dejar de hacer o de invertir porque problemas siempre van a existir en el camino. Yo te digo mi caso. todo lo tengo arrendado y no tengo problemas de okupación. Y por mucho que algún día alguien intente menoscabar la propiedad privada de lo que tengo me buscaré los remedios oportunos para burlarlo, que siempre hay. Ten en cuenta que los gobiernos, sean los que sean, no llegan ni por asomo al nivel de inteligencia y sabiduría de la gente que genera riqueza e ingresos, por lo que éstos siempre podrán burlar o sortear lo que no les convenga.

      Cuídate mucho, Juana.

      Responder
  4. Hola Augustin, te mencioné entre los tres mejores de nuestra lista de las 40 mejores personas en finanzas a seguir.
    finaton.com/es/info/los-40-bloggers-espanoles-de-negocio-y-finanzas-que-debes-seguir
    Continúe con su gran trabajo.
    V.F.

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